თქვენ დებთ კაპიტალს. ჩვენ ვდებთ ჩვენს საკუთარ ფულს, ჩვენს ყოველდღიურ შრომას და თავად გარიგებას. ვყიდულობთ ბინას თბილისში, ვარემონტებთ და ვყიდით. თქვენი ფული პირველი ბრუნდება — მანამ, სანამ ჩვენ საერთოდ რამეს გამოვიმუშავებთ.
როცა ბინა იყიდება, თანხა ნაწილდება მკაცრად განსაზღვრული რიგით. ყოველი საფეხური სრულად უნდა დაიფაროს, სანამ შემდეგი რამეს მიიღებს. ეს რიგი კომპანიის წესდებაში წერია — ეს დაპირება კი არა, წესია.
ყოველი დოლარი, რომელიც ჩადეთ, გიბრუნდებათ მანამ, სანამ ვინმე სხვას რამე მიუვა.
შემდეგ იხდება თქვენი შეთანხმებული მოგება — სანამ ჩვენ ერთ ცენტსაც ვნახავთ. ამიტომ ჰქვია „პრიორიტეტული“.
მხოლოდ ახლა ბრუნდება ჩვენი ფული. თუ გაყიდვა სუსტია, ჯერ ჩვენი ფული იკარგება — არა თქვენი.
რაც რჩება, იყოფა შეთანხმებული პროცენტით. ჩვენი თვეების შრომა მხოლოდ ამ საფეხურიდან ანაზღაურდება.
ჩვენი თანხა განაწილების რიგში თქვენს ქვემოთ დგას. ზარალი ჯერ ჩვენ გვწვდება.
ყოველი გარიგება ცალკე ქართულ კომპანიაში ცხოვრობს. თქვენი მაქსიმალური ზარალი შემოიფარგლება თქვენი ინვესტიციით — თქვენს სხვა ქონებას ვერაფერი შეეხება.
სამშენებლო სამუშაოები, მუშების ტრავმები და მეზობლების ზიანი დაზღვეულია — პოლისი პროექტის კომპანიას ეკუთვნის.
ბინის გაყიდვა, დაგირავება ან გადაცემა თქვენი წერილობითი თანხმობის გარეშე შეუძლებელია.
თუ რომელიმე პარტნიორს წასვლა უნდა, მეორეს აქვს პირველი უფლება, გამოისყიდოს მისი წილი. უცნობი პარტნიორი არავის გაუჩნდება.
განაწილების რიგს, თქვენს უფლებებს და მოგების გაყოფას ქართველი იურისტი წერს — და ხელი ეწერება მანამ, სანამ ფული აიძვრება.
გადაანაცვლეთ სლაიდერები იმ პირობებზე, რომლებიც მოგწონთ. მწვანე ნიშნავს — თქვენს შეთავაზებას სერიოზულად განვიხილავთ. ყვითელი — შესაძლებელია, მოვილაპარაკოთ. წითელი — ალბათ ჩვენთვის შორსაა, მაგრამ მაინც შეგიძლიათ გამოგზავნა და აუცილებლად წავიკითხავთ.
რას იღებთ თქვენ
ჩვენი მხარე
*მხოლოდ ილუსტრაციაა. ვიღებთ ტიპურ პროექტს: ყიდვა და რემონტი საერთო ბიუჯეტით, გაყიდვა დაახლოებით 9–12 თვეში, ჯამურ ხარჯზე დაახლოებით 45%-ით მეტ ფასად. რეალური პროექტები სათითაოდ, რეალური ციფრებით ფასდება, სანამ რამეს მოეწერება ხელი.
აქ არაფერია დამალული. ეს ის შაბლონია, რომლითაც ჩვენი იურისტი მუშაობს. ამ გვერდზე ყოველი დაპირება — განაწილების რიგი, თქვენი თანხმობის უფლებები, პირველი შესყიდვის უფლება — წერილობითი მუხლია და არა ხელის ჩამორთმევა.
ეს შაბლონი ჩვენს სტანდარტულ პირობებს სრულად აჩვენებს, რომ ზუსტად იცოდეთ, რაზე თანხმდებით, სანამ საერთოდ შევხვდებით. მონიშნული ცარიელი ადგილები თქვენი ციფრებით ივსება. ყველა მაგალითი ერთ საილუსტრაციო გარიგებას იყენებს: ინვესტორი $60,000, მმართველი $15,000, პრიორიტეტული მოგება 15%, დარჩენილი მოგების გაყოფა 40/60, მოსალოდნელი გაყიდვა $110,000 — მათ თქვენი ციფრები ჩაანაცვლებს. საბოლოო, ხელმოსაწერ ხელშეკრულებას ამზადებს ლიცენზირებული ქართველი იურისტი ქართულ და ინგლისურ ენებზე.
ეს ერთობლივი პროექტი იდება [ინვესტორის სახელი]-სა („ინვესტორი“) და Tbilisi Home-ს („მმართველი“) შორის, ბინის ყიდვის, რემონტისა და გაყიდვისთვის მისამართზე [მისამართი], ყიდვის ბიუჯეტით [$ თანხა], სარემონტო ბიუჯეტით [$ თანხა] და მოსაკრებლებisა და ხარჯების რეზერვით [$ თანხა]. ერთად ეს არის „ბიუჯეტი“. ამ ხელშეკრულებაში ყველა თანხა აშშ დოლარშია.
საქართველოში რეგისტრირდება ახალი შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება („კომპანია“) მხოლოდ ამ პროექტისთვის. კომპანია — და არა რომელიმე პარტნიორი პირადად — ფლობს ბინას, აწერს ხელს სარემონტო კონტრაქტს, ფლობს საბანკო ანგარიშსა და დაზღვევას. ინვესტორი ფლობს კომპანიის [X]%-ს, მმართველი — [Y]%-ს. რაც არ უნდა მოხდეს, ინვესტორის შესაძლო ზარალი შემოიფარგლება კომპანიაში ჩადებული თანხით: პროექტის ვერანაირი ვალი, პრეტენზია ან უბედური შემთხვევა ინვესტორის სხვა ქონებას ვერ შეეხება.
ინვესტორი დებს [$ თანხა]-ს ნაღდი ფულით. მმართველი დებს [$ თანხა]-ს ნაღდი ფულით, პლუს პროექტის მთელ სამუშაოს: ბინის მოძიება, ყიდვის მოლაპარაკება, რემონტის მართვა და გაყიდვა. მმართველი არ იღებს არც ხელფასს, არც საკომისიოს, არც მართვის საფასურს. მმართველის შრომა მხოლოდ საბოლოო მოგების გაყოფიდან ანაზღაურდება — ანუ მმართველი ვერაფერს გამოიმუშავებს, სანამ ინვესტორს სრულად არ აუნაზღაურდება.
კომპანია ყიდულობს საბაზროზე იაფად მოტივირებული გამყიდველისგან, რემონტით მატებს ღირებულებას და ყიდის გარემონტებულის საბაზრო ფასად. სხვაობა ჯამურ ხარჯსა და გასაყიდ ფასს შორის მოგების ფონდია. ხელმოწერამდე მმართველი ინვესტორს გადასცემს წერილობით შეფასებას: ყიდვის ფასი რეალურ შედარებად გაყიდვებთან, სარემონტო ხარჯთაღრიცხვა და მოსალოდნელი გასაყიდი ფასი იმავე უბნის გარემონტებულ ბინებთან შედარებით. ამ ხელშეკრულებაში მოსალოდნელი გასაყიდი ფასია [$ თანხა].
როცა ბინა იყიდება, თანხა ნაწილდება ოთხ ფიქსირებულ საფეხურად. ყოველი საფეხური სრულად უნდა დაიფაროს, სანამ შემდეგი რამეს მიიღებს. ეს რიგი კომპანიის წესდებაში წერია — ეს დაპირება კი არა, კომპანიის მმართველი წესია:
მაგალითი — გაყიდვა მოსალოდნელ $110,000-ად: ნაბიჯი 1: ინვესტორი იბრუნებს თავის $60,000-ს. ნაბიჯი 2: ინვესტორი იღებს 15%-იან პრიორიტეტულ მოგებას, $9,000-ს. ნაბიჯი 3: მმართველი იბრუნებს თავის $15,000-ს. ნაბიჯი 4: დარჩენილი $26,000 იყოფა 40/60 — $10,400 ინვესტორს, $15,600 მმართველს. ინვესტორი ჯამში მიდის $79,400-ით — 32%-იანი უკუგებით. მმართველი გამოიმუშავებს $15,600-ს ჩადებული კაპიტალისა და დაახლოებით ერთი წლის შრომისთვის.
პრიორიტეტული მოგება არის ინვესტორის შენატანის [P]%, გამოთვლილი [პროექტზე ერთიანად / წლიურად, თვეების პროპორციით]. ეს სესხის პროცენტი არ არის — ეს პრიორიტეტული წილია მოგებაში: თუ პროექტი ამდენ მოგებას მაინც გამოიმუშავებს, ინვესტორი მას იღებს მანამ, სანამ მმართველი საერთოდ რამეს მიიღებს. შედარებისთვის: ქართული საბანკო დეპოზიტი ლარში ახლა დაახლოებით 11%-ს იხდის, დოლარში — გაცილებით ნაკლებს. პრიორიტეტული მოგება ისეა გათვლილი, რომ ბანკს აჯობოს მანამ, სანამ ინვესტორის წილი მოგებაში საერთოდ დაითვლება.
დააკვირდით, რას უკეთებს განაწილების რიგი მოტივაციას. ინვესტორის შემოსავალი დაცულია პოზიციით: პირველი იღებს, ქვემოთ კი მმართველის ფული უდევს ბალიშად. მმართველის შემოსავალი შრომით გამომუშავდება: ის ბოლო იღებს, იმ მოგებიდან, რომელიც მხოლოდ მაშინ არსებობს, თუ ყიდვა, რემონტი და გაყიდვა კარგად გაკეთდა. ვერცერთი მხარე ვერ მოიგებს მეორის ხარჯზე — მმართველი მე-4 ნაბიჯამდე მხოლოდ ისე მივა, თუ ინვესტორს 1-ელ და მე-2 ნაბიჯებზე სრულად გაატარებს.
განაწილების რიგი ინვესტორს ჭერს არ უწესებს. თუ ბინა მოსალოდნელზე ძვირად გაიყიდება, ნაბიჯები 1–3 უცვლელია, მე-4 ნაბიჯში კი უბრალოდ მეტი თანხაა — ინვესტორის [S]% წილი უფრო დიდ ფონდზე ვრცელდება. თუ კომპანია გაყიდვის მოლოდინში ქირის შემოსავალს მიიღებს (იხ. მუხლი 12), ეს შემოსავალიც იმავე რიგით ნაწილდება.
ყველა გასაყიდი ფასი, საუკეთესოდან ყველაზე ცუდამდე, საილუსტრაციო გარიგებაზე ($60,000 + $15,000, 15% პრიორიტეტული, 40/60 გაყოფა):
| გასაყიდი ფასი | ინვესტორი იღებს | ინვესტორის შედეგი | მმართველი იღებს | მმართველის შედეგი |
|---|---|---|---|---|
| $125,000 | $83,400 | +$23,400 (+39%) | $36,600 | +$21,600 + შრომა ანაზღაურდა |
| $110,000 (მოსალოდნელი) | $79,400 | +$19,400 (+32%) | $30,600 | +$15,600 + შრომა ანაზღაურდა |
| $95,000 | $73,400 | +$13,400 (+22%) | $21,600 | +$6,600 |
| $84,000 | $69,000 | +$9,000 (+15%) | $15,000 | $0 — წლის შრომა აუნაზღაურებელი |
| $75,000 (ნულოვანი ზღვარი) | $69,000 | +$9,000 (+15%) | $6,000 | −$9,000 და შრომა აუნაზღაურებელი |
| $69,000 | $69,000 | +$9,000 (+15%) | $0 | −$15,000 და შრომა აუნაზღაურებელი |
| $60,000 (−45%) | $60,000 | $0 — კაპიტალი ხელუხლებელი | $0 | სრული ზარალი |
| $50,000 | $50,000 | −$10,000 | $0 | სრული ზარალი |
წაიკითხეთ ცხრილი ქვემოდან ზემოთ და დაცვა თვალნათლივ ჩანს: მმართველის მთელი პოზიცია — $15,000 ნაღდი ფული და ერთი წლის აუნაზღაურებელი შრომა — მთლიანად ნადგურდება, სანამ ინვესტორი პირველ დოლარს დაკარგავს. ამ გარიგებაზე ინვესტორის კაპიტალს მხოლოდ მაშინ ეხება რამე, თუ გასაყიდი ფასი მოსალოდნელზე 45%-ზე მეტით დაეცემა.
ზარალი უბრალოდ უკუღმა გაშვებული განაწილების რიგია. ის პოზიციებს ამ ფიქსირებული რიგით შთანთქავს, და ყოველი ფენა სრულად უნდა განადგურდეს, სანამ შემდეგს შეეხება:
ბიუჯეტი შეიცავს გაუთვალისწინებელი ხარჯების რეზერვს — სარემონტო ბიუჯეტის [10]%-ს, რომელიც პირველივე დღიდან კომპანიის ანგარიშზე დევს. გადაჭარბება ამ რიგით იფარება: ჯერ რეზერვი; შემდეგ, თუ მეტია საჭირო, მმართველს შეუძლია სხვაობა საკუთარი ფულით შეავსოს — ეს თანხა მმართველის კაპიტალს მე-3 ნაბიჯზე უერთდება და ინვესტორზე წინ ვერასდროს დგება. ინვესტორი არასდროს არის ვალდებული, შენატანზე მეტი ფული დაამატოს. ბიუჯეტის ნებისმიერი ზრდა რეზერვს ზემოთ ინვესტორის წერილობით თანხმობას საჭიროებს (მუხლი 16).
მიზანია გაყიდვა ყიდვიდან [9–12] თვეში. თუ ბინა [თარიღი]-მდე არ გაიყიდა, პარტნიორები უნდა შეხვდნენ და წერილობით აირჩიონ სამი გზიდან ერთი:
ეს არის გულახდილი პასუხი ნელი ბაზრის სცენარზე: გარემონტებული, გასაქირავებელი თბილისური ბინა მკვდარი აქტივი არასდროსაა. ცუდი ბაზრის ფასი, როგორც წესი, დროა და არა კაპიტალის განადგურება.
რემონტის დაწყებამდე კომპანია ყიდულობს — და მის გარეშე სამუშაო ვერ დაიწყება — დაზღვევას, რომელიც ფარავს: სამშენებლო სამუშაოებს (ხანძარი, წყალდიდობა, თავად სამუშაოების ჩამონგრევა); შენობის არსებულ კონსტრუქციას სამუშაოების მიმდინარეობისას; მუშების ტრავმებს ობიექტზე; და მეზობლებისა და მესამე პირების ზიანს — პოლისის მფლობელი კომპანიაა. სარემონტო კონტრაქტორი დამოუკიდებელი უნდა იყოს და ობიექტის უსაფრთხოებაზე პასუხისმგებლობა სარემონტო კონტრაქტით მას ეკისრება. სერიოზული შემთხვევისას სადაზღვევო თანხა კომპანიას ერიცხება და პარტნიორებს განაწილების რიგით მიდის — ჯერ ინვესტორის პოზიციას. თუ შემთხვევა დაზღვევაზე მეტ ხარჯს შექმნის, ეს ხარჯი მხოლოდ კომპანიას ეკუთვნის: მას შეუძლია კომპანიის აქტივები შთანთქას, მაგრამ ქართული კანონით ინვესტორს პირადად ვერ გადასწვდება (მუხლი 14). ინვესტორისთვის ყველაზე ცუდი იურიდიული შედეგი შენატანის დაკარგვაა — მეტი ვერასდროს.
ქართული კანონით შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოების პარტნიორები კომპანიის ვალებზე პირადად არ აგებენ პასუხს. თუ კომპანია ვერასდროს გადაიხდის თავის ვალს — მაგალითად, დაუზღვეველი კატასტროფის შემდეგ — კრედიტორები კმაყოფილდებიან კომპანიის აქტივებიდან და მეტი არაფრიდან. ვერცერთი პარტნიორის სახლს, დანაზოგს ან სხვა ქონებას ვერავინ შეეხება. მმართველი ადასტურებს, რომ კომპანია ინვესტორის წერილობითი თანხმობის გარეშე არც ვალს აიღებს და არც გარანტიას გასცემს — ასე რომ, ფარული კრედიტორი ვერასდროს გაჩნდება.
ბინის გაყიდვა, დაგირავება, უზრუნველყოფაში ჩადება ან გადაცემა ინვესტორის წერილობითი თანხმობის გარეშე შეუძლებელია. კომპანია ინვესტორის წერილობითი თანხმობის გარეშე ვერ აიღებს ვალს, ვერ გასცემს გარანტიას და ბიუჯეტს რეზერვს ზემოთ ვერ გაზრდის. ყოველდღიური გადაწყვეტილებები — კონტრაქტორები, მასალები, მარკეტინგი, მოლაპარაკებები — მმართველს ეკუთვნის.
თუ რომელიმე პარტნიორს კომპანიაში თავისი წილის გაყიდვა უნდა, ჯერ იმავე ფასად მეორე პარტნიორს უნდა შესთავაზოს. მეორე პარტნიორს პასუხისთვის [30] დღე აქვს. მხოლოდ წერილობითი „არას“ ან ვადის უპასუხოდ გასვლის შემდეგ შეიძლება წილის სხვაზე გაყიდვა — და არასდროს იმაზე დაბალ ფასად, რაც პარტნიორს შესთავაზეს.
კომპანია საკუთარ გადასახადებს ქართული კანონით იხდის, სანამ თანხები გაიცემა; ზემოთ მოცემული ცხრილი განაწილების გადასახადამდეა ნაჩვენები, ზუსტ რეჟიმს კი ხელმოწერამდე იურისტი ადასტურებს. თითოეული პარტნიორი პასუხისმგებელია საკუთარ პირად გადასახადებზე თავისი საგადასახადო რეზიდენტობის ქვეყანაში.
ეს ხელშეკრულება საქართველოს კანონმდებლობით რეგულირდება და იწერება ქართულ და ინგლისურ ენებზე. თუ ვერსიები განსხვავდება, უპირატესია [ქართული] ვერსია. დავები ჯერ პარტნიორების კეთილსინდისიერი მოლაპარაკებით წყდება, შემდეგ — თბილისის სასამართლოებში.
ხელმოწერები — ინვესტორი · მმართველი · თარიღი.
Compare listings
Compare
